吴建军把陈正宏那份报告压在办公桌上研究了两天。他不是在看那些公开资料——那些他在奠基仪式前就翻过——他看的是陈正宏自己写的那份业态对标。老工业区的每个业态旁边都躺着孙德茂商业体的对应项，像镜子里的倒影，但镜子里的人穿的是反色的衣服。

第三天上午，孙德茂的电话来了。

“吴总，上次奠基您来捧场，我一直想找机会回访。”孙德茂的声音还是那种不紧不慢的调子，“今天方便吗？我去您那儿坐坐。”

吴建军看了一眼桌上摊开的报告，说还是他来。孙德茂也没推辞，说那就在他工地旁边的临时办公室——商业体的接待中心已经收拾出来了。

吴建军带着陈正宏到的时候，孙德茂正站在沙盘前面。那是一个占据了半个房间的实体模型——商业体的两栋主楼、裙楼商场、下沉广场，连同周边三条街的微缩景观都做得一丝不苟。老工业区的红砖厂房也在沙盘上，被一条马路隔着，尺寸比商业体小了一圈。但孙德茂没有回避它，反而把它完整保留在沙盘上。从沙盘上看，两个项目就像两个相邻的行星，各自有各自的引力场。

“吴总，你看这个角度。”孙德茂也不寒暄，指着沙盘里的一个缺口，“我的商业体规划了六万平米的零售空间，引入的品牌定位中高端。你那边创意园区加上非遗手工艺，聚的是年轻人。等两边的人流叠加起来，这条街就是春城的流量中心。”

吴建军围着沙盘走了半圈，在一处用灰色标出的区域前停下——“这里留白做什么？”

“业态暂未确定。”孙德茂走到他旁边，“社区配套——社区食堂、图书室、儿童活动中心，这些我不做。你们那条街的业态我看过，社区食堂做的是基础保障，非遗手工艺是文化体验，安置房底商定了便民超市和药房，已经覆盖了周边居民日常需要的所有底层服务。我再做就是重复建设。”

他顿了顿，“商业地产最忌讳的就是和邻居抢同一碗饭。你那边做了基础层，我就往上走一层——高端餐饮、体验式零售、商务办公。两边业态不重叠，但加起来覆盖了从高端商务宴请到保本快餐的完整消费段。”

吴建军沉默了一会儿。不是因为这些业态本身——业态对标的分析陈正宏已经在报告中总结得很清楚。让他认真的是孙德茂表述的态度。第041章奠基石他在台上致辞，说的是综合体将引进全新商业业态，没有提老工业区一个字。第041章握着手说将来还有很多地方要向吴总请教，话讲得谦虚。今天站在沙盘前，他把那层客套拿掉了，以一种平等甚至推心置腹的口吻坦陈自己的商业判断——他的业态从老工业区已有的底层业态中精准定位出一条差异化路径，不是绕着走，是贴着走。

“孙总，你这个沙盘上有什么是没有的？”吴建军指了指工业区那边，“面馆——春城老味道。你的业态对标里没有面馆的对应项。为什么？”

孙德茂微微笑了笑：“对标不了。我试过。十八块一碗的面，骨汤现熬，凌晨四点起来和面。这种店不是商业地产能孵化的——它是长出来的，不是盖出来的。”

吴建军没接这句话。孙德茂对王浩面馆的描述精准到凌晨四点这个时间点——王浩在第006章第一次见吴建军时曾说“我每天凌晨四点起来和面，不买现成的”。孙德茂不会知道这个细节——除非他亲自去面馆吃过不止一次，或者让团队做过深度调研。他对老工业区业态的了解不只是翻看公开资料那么简单。

“我说了这么多，吴总还没表态。”孙德茂把话锋转了回来，“今天请你来不是光让你看我的沙盘。我有个具体的提议。”

他说，商业体开业之后，两边的停车场可以打通运营，停车费统一定价，收入按车位分摊。客流高峰期两边共享引导牌，顾客在商场吃完饭可以凭小票去创意园区停车。这些都不是大事，但每一件都指向同一个方向——让两个项目从物理上连成一体。

“其实我还有一个更大的设想。”孙德茂从沙盘前走到会议桌旁边，“这附近再有地块挂牌的时候，我们联合拿地。德茂出资百分之七十，静桐出资百分之三十。项目整体由你方操盘，按照你的标准来——保留历史肌理、安置原住民、平民定价。我只做财务投资，利润只拿百分之三十。”